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什么是房貸險？房貸險有什么好處？人們往往在發(fā)生重大意外事故的時候才想起保險的好處，殊不知保險是越早投保越有好處。

上海“11·15”特大火災發(fā)生以后，讓房貸險重新回到人們的視野。據上海保監(jiān)局網站信息顯示，截至11月23日中午，經排查，上海“11·15”特大火災共有9家產險公司涉及賠案58件，其中，房貸險18件，保額1197.31萬元。房貸險的重要性在經歷了這次火災之后再次凸顯。

　　房貸險概念

個人抵押商品住房保險，簡稱"房貸險"，房貸險包括了房屋險和還貸保證保險,是既保房屋又保人的。房屋險保的是房產的安全，如遭受火災、爆炸、暴風等造成損失的賠償。還貸保證保險則是在借款人因意外傷害而喪失還款能力時，由保險公司向銀行還款的保證保險。它的基本操作模式是：房產商將商品房銷售給需要貸款的業(yè)主，業(yè)主向銀行申請貸款，銀行要求業(yè)主將所購的房屋進行抵押，并向其指定的保險公司購買房貸保險。銀行憑著房屋抵押借款合同和房貸保險等給予貸款。

　　什么是夫妻房貸險?

夫妻房貸險，保險對象由一人增加到了兩人，即無論投保人夫妻雙方中任何一方遭受保險事故，夫妻雙方的還貸責任都將全部由保險公司承擔。它是繼強制房貸險取消之后，升級后的一種新的險種。在貸款期間，萬一借款人因意外導致死亡或傷殘，保險公司即代為償還相應的全部或部分貸款，既不向借款人或其家人追索代償款，也不收回購置房產。因此投保人獲得保障的幾率大大增加。另外，保險期限可以自主選擇。

　　原強制房貸險局限性

看似保障齊全的房貸險之所以受到借款人的質疑，除了其強制性外，還確實存在不合理之處。其一，房貸險由貸款人購買，第一受益方卻是銀行，實際上是銀行避風險客戶掏腰包。其二，房貸險保費的計算包含了房屋險和還貸保證保險兩部分，而對絕大部分借款人來說，房屋出現(xiàn)風險的幾率很小，僅需要還貸保證保險即可。

　　強制房貸險取消

人民銀行于1998年頒布實施的《個人住房貸款管理辦法》相關規(guī)定確立了房貸險強制保險的地位，8年來，商業(yè)銀行一直將此險種列為按揭業(yè)務的必要條件。但從06年起，由于房貸險業(yè)務不斷松動等諸多原因，商業(yè)銀行開始陸續(xù)取消房貸險的強制做法。06年6月底，保監(jiān)會下發(fā)通知，對房貸險的貸款金額、保險期以及繳費方式等進行了嚴格規(guī)定，力促房貸險的升級換代。

據了解，2006年以前，房貸險曾是商業(yè)銀行審批房貸的必要條件，購房者只有購買房貸險才能向銀行申請按揭貸款；2006年，大部分銀行已經不再強制要求貸款客戶購買房貸險，甚至銀行打出“非強制房貸險”吸引客戶。實際上購房借款人購買房貸險的比例相當?shù)?，相當部分人在購房時為了省下幾千元，就放棄購買房貸險。而大多數(shù)貸款買房人在提前還清房貸后，都不約而同地選擇了將房貸險退保。

據有關媒體報道，根據上海市保險同業(yè)公會統(tǒng)計，截至今年10月31日，由于退保金額大于保費收入，全市房貸險業(yè)務賬面收入為-5817萬元。全市財險公司中，至少有20家公司房貸險業(yè)務收入為零，11家公司賬面收入為負數(shù)。面臨如此尷尬局面的房貸險，真的“一無是處”嗎？其實并非如此。

房貸險，即個人貸款抵押房屋保險。對于房貸險而言，買房人是投保人，保險費由投保人支付，銀行是受益人，當發(fā)生保險合同約定的保險事故時，由保險公司承擔賠付責任，銀行作為受益人獲得保險金。目前市場上的房貸險由兩部分保險責任組成：財產損失和還貸保證。一旦房屋出現(xiàn)因火災、暴風、洪水等自然災害（地震除外）發(fā)生損毀的，保險公司將根據保險合同約定進行理賠，或者是貸款人出現(xiàn)死亡和重大傷殘時，保險公司將代為償還全部剩余貸款。

看來如此重要的房貸險卻被冷落多年，其實是有深層次原因的。一方面，是條款上的苛刻。如“房貸險”條款中明確規(guī)定，因為戰(zhàn)爭、自殺、酒后駕車等造成的被保險人死亡，將作為免責條款，投保人得不到保險公司的賠償。同時，對于失業(yè)等因素造成被保險人無法還貸，也不予理賠；而在自然災害導致的房屋倒塌中，則規(guī)定如果是地震不能理賠。

另一方面，房貸險保費曾一度采取由銀行一次性代收的方式，保險公司也一次性向銀行支付全部手續(xù)費。但按規(guī)定，如購房者提前還貸，保險公司需將未到期責任年限的保費全額退還，但銀行卻不會返還已經收取的手續(xù)費，因此保險公司的積極性也不高。

實際上，保險公司發(fā)展房貸險，最擔心的是客戶提前還貸問題。這一問題如今可以更靈活地處理。有專家指出，為了避免房貸險退保房屋處于脫保狀態(tài)，保險公司還推出房貸險和家財險轉換的服務。當客戶辦理房貸險退保之后，可以用全部或部分的退保金，以較為優(yōu)惠的價格投保家財險，獲得家庭財產、家庭裝潢、人身意外、個人責任在內的綜合保障。

此外，保險公司應加大房貸險的產品創(chuàng)新力度，讓客戶更好地選擇適合自己的產品，不僅有利于促進保險公司業(yè)務發(fā)展，使逐漸被人們所忽略的的房貸險“咸魚翻身”，同時也能給老百姓提供更多的保障。

　　如何讓房貸險的作用發(fā)揮到最大？

問題一銀行是房貸險第一受益人？

銀行和政府要求保房貸險的目的：一是保證貸款最直接和有效的收回，二是保證房屋作為抵押物的安全。因此，發(fā)生大額的賠款應首先保證歸還銀行貸款，如果借款人有能力在出事后保證還款，銀行也可以不享受賠款，但是必須保證有優(yōu)先選擇的權利。

保險公司是為銀行和投保人提供保險服務的，是按照銀行和投保人的約定提供服務，保險公司不能指定受益人。在貸款合同中，銀行要求作為第一受益人，也可以理解為合同的約定義務。因此，在還清貸款前，房貸險是不能變更受益人的。

問題二房貸險交多少誰說了算？

目前，本市開辦個人抵押貸款房屋保險的財險公司包括人保、太平洋、太平等多家保險公司，但其條款、費率、手續(xù)費標準，以及保單的格式目前均不統(tǒng)一。

據記者了解，天津市房貸險的保險金額是按照銀行的規(guī)定計算，一般按照房屋的購置價或貸款本金加利息計算，個人不能自行確定。保險費率是按照貸款年限有所不同，但保險金額不隨貸款年限變化。

問題三：提前還貸退保不合算

由于央行提高了貸款利率，近來很多有償還能力的人選擇了提前還貸。當他們得知能夠退保時，又急匆匆辦理退保手續(xù)。但中國人保天津分公司個險營銷部副總經理崔志勇告訴記者，提前退保，保險人不僅會損失一部分手續(xù)費；一旦房屋出險，就會落得房、財兩空的境地。

問題四：房貸險現(xiàn)在也可保生命

去年，在原有《個人貸款抵押房屋保險》的基礎上，人保財險又推出了《個人貸款抵押房屋綜合保險》。兩個條款的主要區(qū)別是房貸險綜合險除負責賠償條款約定的自然災害和意外事故導致的房屋損失外，還負責借款人因意外傷害死亡和高度殘疾后，保險公司將賠償其所欠的貸款。而前者只負責賠償條款約定的自然災害和意外事故導致的房屋損失。