近年來，隨著房價飆升，貸款買房已經(jīng)成為很多人買房的主要途徑。很多人不了解商業(yè)貸款計算器最新2012的計算方法與操作步驟是怎樣的，本文將對此進行詳細介紹。

商業(yè)貸款計算器最新2012計算方法

根據(jù)一般房貸還款方式的計算公式分為兩種，一種是等額本息計算，另一種是等額本金計算。

（1）等額本息計算公式：計算原則：銀行從每月月供款中，先收剩余本金利息，后收本金;利息在月供款中的比例中隨剩余本金的減少而降低，本金在月供款中的比例因增加而升高，但月供總額保持不變。需要注意的是：1、各地城市公積金貸款最高額度要結合當?shù)鼐唧w來看;2、對已貸款購買一套住房但人均面積低于當?shù)仄骄?，再申請購買第二套普通自住房的居民，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。

（2）等額本金計算公式：每月還款額=每月本金+每月本息；每月本金=本金/還款月數(shù)；每月本息=(本金-累計還款總額)X月利率。計算原則：每月歸還的本金額始終不變，利息會隨剩余本金的減少而減少。

從以上算式中：（1）本金：貸款總額；（2）還款月數(shù)：貸款年限X12。例如貸款10年還款月數(shù)就是10X12=120個月；（3）月利率：月利率=年利率/12；（4）年利率：也就是現(xiàn)在討論房貸熱點里，基礎利率打7折，85折后得出數(shù)字；（5）累計還款總額：等額本金還款方式第一個月的累積還款總額為0。

舉例說明：王先生向銀行貸款40萬用于買房，分20年還清。銀行給予王先生7折的利率優(yōu)惠。把年利率換成月利率 ，則月利率=4.16%/12=0.00347
等額本息還款方式：
每月本金=400000/240=1666.67
每月本息=(4000000-0)X0.00347=1388
第一個月還款額=1666.67+1388=3054.67(元)
房貸計算器最新2012操作步驟
第1步： 首先選擇您的還款方式是等額本金還是等額本息，填寫商業(yè)貸款年限、貸款金額 以及貸款實際利率;
第2步： 選擇是否顯示還款明細，點擊“計算”按鈕獲得每一期的月供金額和貸款利息總額和還款總額等詳細信息。

購房貸款如何省錢

（1）按月調(diào)息：2006年開始，不少商業(yè)銀行推出了固定利率房貸業(yè)務。由于固定利率推出時尚處在利率上升通道，所以在設計時比同期浮動利率略高，只要央行加一次息，它的優(yōu)勢就立即顯現(xiàn)出來。但是一旦降息，選擇它的購房者就吃虧了。因此，在目前降息趨勢下，市民以前若選擇的是房貸固定利率，那就趕緊轉為浮動利率才劃算。不過，需要提醒大家的是，“固定”改“浮動”需要支付一定數(shù)額的違約金。值得一提的是，部分銀行推出了“按月調(diào)息”方式，目前利率處于下降通道，客戶如選擇“按月調(diào)息”，則可在次月享受利率下調(diào)的優(yōu)惠。

（2）公積金轉賬還貸：在申請購房組合貸款時，一方面盡量用足公積金貸款并盡量延長貸款年限，在享受低利率好處的同時，最大程度地降低每月公積金的還款額；最大程度地縮短商業(yè)貸款年限，在家庭經(jīng)濟可承受范圍內(nèi)盡可能提高每月商業(yè)貸款的還款額。這樣，月還款額的結構中就會呈現(xiàn)公積金份額少、商業(yè)份額多的狀態(tài)。公積金賬戶在抵充公積金月供后，余額就能抵充商業(yè)性貸款，這樣節(jié)省的利息就很可觀。

（3）房貸跳槽：所謂房貸跳槽就是“轉按揭”，是指由新貸款銀行幫助客戶找擔保公司，還清原貸款銀行的錢，然后重新在新貸款行辦理貸款。如果你目前所在的銀行不能給你7折房貸利率優(yōu)惠，就完全可以房貸跳槽，尋找最實惠的銀行。據(jù)了解，目前大部分股份制小銀行為積極爭取客戶，更加愿意當然，轉按揭會存在一些不可避免的費用，包括擔保費、評估費、抵押費、公證費等，不過有些銀行為了吸引客戶，特意推出“低成本轉按”服務，比如可以免掉“擔保費”這項最大頭的費用，其余剩下的費用大概千元不到。

（4）提前還貸縮短期限：理財人士表示，提前還貸之前要算好賬，因為不是所有的提前還貸都能省錢。比如，還貸年限已經(jīng)超過一半，月還款額中本金大于利息，那么提前還款的意義就不大。